Si has alquilado una oficina, un local o un despacho para tu actividad, Hacienda no espera que sea tu casero quien ingrese el IRPF de ese alquiler: espera que lo hagas tú. Esa es toda la lógica del Modelo 115, uno de los formularios que más sorprende a los autónomos y pequeñas empresas la primera vez que firman un contrato de arrendamiento.
En esta guía verás qué es el Modelo 115, quién está obligado a presentarlo, cómo se calcula la retención, cómo debe aparecer en la factura del alquiler y qué errores provocan la mayoría de requerimientos. Como en cualquier tema fiscal, los tipos y los plazos pueden cambiar: usa esta guía para entender el mecanismo y confirma siempre los importes y fechas vigentes en la sede electrónica de la Agencia Tributaria antes de presentar.
Qué es el Modelo 115 y para qué sirve
El Modelo 115 es la autoliquidación trimestral de las retenciones e ingresos a cuenta practicados sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Dicho en lenguaje llano: cuando pagas el alquiler de un local para tu negocio, no entregas al arrendador el 100 % de la renta. Te quedas una parte —la retención— y la ingresas en Hacienda a cuenta del IRPF (o del Impuesto sobre Sociedades) que ese arrendador acabará pagando.
El mecanismo es idéntico al de otras retenciones que ya conoces: igual que el Modelo 111 recoge las retenciones de nóminas y de facturas de profesionales, el Modelo 115 recoge exclusivamente las de alquileres de inmuebles urbanos. Son declaraciones hermanas, con el mismo calendario y la misma filosofía: el que paga actúa como recaudador anticipado.
Es importante entender que el Modelo 115 no es un impuesto adicional. No te cuesta dinero: el dinero que ingresas es del arrendador, tú solo lo canalizas. Para él tampoco es un coste, porque esas retenciones se descuentan después de su declaración anual.
Quién está obligado a presentar el Modelo 115
La obligación recae sobre el arrendatario, es decir, sobre quien paga el alquiler, siempre que se cumplan a la vez estas condiciones:
- Eres empresario, profesional autónomo o sociedad (no un particular que alquila para vivir).
- El inmueble es urbano: local comercial, oficina, nave en suelo urbano, despacho, plaza de garaje o trastero vinculados a la actividad.
- El alquiler está afecto a tu actividad económica.
Si eres autónomo y trabajas desde un local alquilado, estás obligado. Si tienes una sociedad con oficina alquilada, también. Y da igual que el arrendador sea un particular o una empresa: la retención se practica igualmente, siempre que no aplique ninguna excepción.
Antes de presentar el primer modelo tendrás que darte de alta en esa obligación censal mediante la declaración censal (modelo 036 o 037). Es un paso que se olvida con facilidad y que provoca avisos automáticos de la AEAT.
Cuándo no hay que retener
El reglamento del IRPF recoge varios supuestos en los que no procede practicar retención. Los más habituales en la práctica son:
- Arrendamiento de vivienda satisfecho por empresas a sus empleados.
- Cuando las rentas pagadas por un mismo arrendatario a un mismo arrendador no superan un importe anual mínimo (tradicionalmente fijado en 900 euros anuales).
- Cuando el arrendador acredita estar dado de alta en el epígrafe de alquiler de locales del IAE con cuota no nula, o aporta certificado de la AEAT que exime de retener.
- Arrendamiento financiero (leasing) y otros supuestos específicos previstos en la norma.
Estos supuestos tienen matices y requisitos de acreditación. Si crees que tu caso encaja en alguno, pide al arrendador el certificado correspondiente y guárdalo: es la prueba que te exigirán si Hacienda pregunta por qué no retuviste.
Cómo se calcula la retención del alquiler
El cálculo tiene dos piezas: la base y el tipo.
La base de retención es la contraprestación total del arrendamiento, IVA excluido. Aquí está el primer matiz importante: no es solo la renta pactada. Si el contrato te repercute gastos de comunidad, IBI, seguro o suministros como parte de la contraprestación, esos importes forman parte de la base.
El tipo de retención general aplicable a los arrendamientos de inmuebles urbanos es del 19 %. Es un tipo estable desde hace años, pero es exactamente el dato que conviene verificar en la AEAT antes de cada trimestre, porque una reforma puede modificarlo y toda tu facturación del periodo dependería de él.
Ejemplo práctico
Alquilas una oficina por 1.000 € al mes, con IVA al 21 % y retención al 19 %:
- Base imponible: 1.000 €
- IVA repercutido (21 %): +210 €
- Retención de IRPF (19 %): −190 €
- Importe que transfieres al arrendador: 1.020 €
- Importe que ingresas en Hacienda vía Modelo 115: 190 €
Fíjate en el detalle que descoloca a mucha gente: pagas 1.020 € al casero, pero el gasto de tu negocio es 1.000 € y el IVA soportado de 210 € es deducible en tu declaración de IVA. Ese IVA soportado entra en el Modelo 303 junto con el resto de tus operaciones del trimestre, mientras que los 190 € viajan por el Modelo 115. Son dos circuitos distintos que conviene no mezclar.
Cómo debe aparecer la retención en la factura del alquiler
La factura la emite el arrendador, no tú, pero revisarla es responsabilidad tuya: si está mal y tú retienes mal, el problema es de quien ingresa. Una factura de alquiler correcta debe desglosar por separado la base imponible, el IVA repercutido y la retención de IRPF aplicada, además de cumplir con todos los requisitos legales que debe incluir cualquier factura en España.
La mecánica de la retención sobre el importe final es la misma que ya aplicas cuando eres tú quien la sufre en tus propias facturas de profesional. Si necesitas repasar ese lado del mostrador, en esta guía explicamos cuándo y cómo se aplica el IRPF en las facturas de autónomos.
Plazos de presentación del Modelo 115
La presentación es trimestral para la gran mayoría de autónomos y pymes, dentro de los veinte primeros días naturales del mes siguiente al fin de cada trimestre:
- 1T (enero–marzo): en abril.
- 2T (abril–junio): en julio.
- 3T (julio–septiembre): en octubre.
- 4T (octubre–diciembre): en enero del año siguiente.
Las grandes empresas —las que superan el umbral de volumen de operaciones que obliga a presentación mensual— declaran cada mes. Ten en cuenta dos detalles que cuestan recargos: si el último día de plazo cae en sábado, domingo o festivo se traslada al siguiente día hábil, y si vas a domiciliar el pago, el plazo se cierra varios días antes del final del periodo de presentación. Consulta las fechas exactas del ejercicio en el calendario fiscal del autónomo y en el calendario oficial de la AEAT.
Cómo rellenar el Modelo 115 paso a paso
El Modelo 115 es uno de los formularios más cortos de la AEAT. Se presenta telemáticamente con certificado digital, DNIe o Cl@ve, y esencialmente pide tres cifras:
- Número de perceptores: cuántos arrendadores distintos has pagado en el trimestre.
- Base de las retenciones: la suma de las contraprestaciones sin IVA satisfechas en el periodo.
- Retenciones e ingresos a cuenta: el total retenido, que es lo que vas a ingresar.
A partir de ahí solo restan los datos identificativos, el ejercicio y periodo, la casilla de declaración complementaria (si corrige una anterior) y la forma de pago. Si en el trimestre no has satisfecho alquileres sujetos a retención, revisa si debes presentar la declaración como negativa o tramitar la baja de la obligación en el modelo 036/037: mantener el alta sin presentar es lo que dispara los requerimientos automáticos.
Modelo 115 y Modelo 180: el resumen anual
El Modelo 115 declara importes agregados, sin decir a quién has pagado. Esa información se aporta una vez al año en el Modelo 180, el resumen anual de retenciones por arrendamientos, que se presenta en enero y detalla cada arrendador, cada inmueble (con referencia catastral) y los importes correspondientes.
La consecuencia práctica es clara: la suma de tus cuatro Modelos 115 debe cuadrar con el Modelo 180. Es un cruce que Hacienda hace de forma automática. Funciona igual que el Modelo 390 respecto a los cuatro Modelos 303 de IVA: el resumen anual es el control de coherencia de las autoliquidaciones del año.
Errores frecuentes con el Modelo 115
- No retener por desconocimiento. El arrendador no siempre avisa. Si tú eres el obligado y no retienes, la responsabilidad del ingreso es tuya.
- Calcular la retención sobre el importe con IVA. La base es sin IVA; hacerlo mal infla la retención en torno a un 21 %.
- Olvidar los gastos repercutidos. Comunidad e IBI trasladados por contrato forman parte de la contraprestación.
- Aplicar retención a un alquiler de vivienda que no está afecto a la actividad ni encaja en el supuesto de vivienda para empleados.
- Aceptar una exención sin certificado. Si no retienes, necesitas el documento que lo justifique archivado.
- No cuadrar el 115 con el 180, o declarar un número de perceptores incoherente con el detalle anual.
Un apunte adicional: la retención de alquiler no es un gasto deducible más. El gasto deducible es el alquiler íntegro sin IVA, no el importe neto transferido. Si andas revisando qué partidas puedes deducirte, te ayudará esta guía sobre gastos deducibles en el Modelo 130.
Automatiza el control de tus retenciones
El Modelo 115 es sencillo de rellenar y fácil de descuadrar, porque su dificultad no está en el formulario: está en tener registrados con precisión los pagos, las bases y las retenciones de todo el trimestre. Cuando esa información vive en una carpeta de PDF y una hoja de cálculo, los errores aparecen solos.
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Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento fiscal profesional. Verifica tipos, umbrales y plazos vigentes en la sede electrónica de la Agencia Tributaria o con tu asesor antes de presentar.